結論から先に： 相続登記（不動産の名義変更）は2024年4月1日から義務です。不動産の取得を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。義務化より前に相続した不動産も対象で、期限は2027年3月31日です。そして大事な点がもうひとつ。相続した空き家は、名義変更をしないと売れません。つまり「いつか売るかもしれない空き家」ほど、先に相続登記を済ませておくべきです。この記事では、義務化の内容・手続き・費用と、登記後の売却の進め方を、奈良市富雄の不動産会社グリーンゲイブルズが解説します。
この記事でわかること
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相続登記の義務化の内容（期限・罰則・対象）
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名義変更しないまま空き家を放置するリスク
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相続登記の手続きの流れと費用の目安
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期限に間に合わないときの対処法（相続人申告登記）
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名義変更後の空き家売却の進め方
相続登記の義務化とは？いつから・何が義務になった？
2024年4月1日、改正不動産登記法が施行されました。相続で不動産を取得した人は、「取得を知った日から3年以内」に相続登記を申請する義務があります。 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります（出典：法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」）。
押さえるポイントは3つです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 期限 | 不動産の取得を知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
| 過去の相続 | 2024年4月1日より前の相続も対象。期限は2027年3月31日 |
特に注意したいのが、過去の相続もさかのぼって対象になる点です。「祖父名義のまま何十年も放置している実家」「登記していない親の家」。これらも義務の対象で、期限は2027年3月31日です。遺産分割協議がまとまった場合は、成立日から3年以内の登記も必要です。
なお、期限を過ぎた瞬間に過料になるわけではありません。法務局からの催告を経て、裁判所が判断する流れです。とはいえ、放置してよい理由にはなりません。次で説明するとおり、名義変更をしないこと自体のデメリットが大きいからです。
名義変更しないと空き家は売却できない？
できません。亡くなった方の名義のままでは、所有権を買主に移せないからです。 売却の前に、必ず相続登記で名義を相続人に変えてください。
過料のほかにも、放置のデメリットは深刻です。
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次の相続で相続人が増える … 名義人の子・孫と世代が進むほど、相続人は枝分かれします。遺産分割に必要な「全員の合意」のハードルが上がります。実際、相続人が10人以上に膨らみ、話し合いが事実上できなくなったケースもあります。
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売り時を逃す … 買いたい人が現れても、登記が済むまで契約できません。相続登記は戸籍集めで1〜2か月かかることも多いです。その間に、買主の気が変わるかもしれません。
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空き家の劣化が進む … 手続きが宙に浮いている間、建物は傷み続けます。資産価値は下がります。
一番もったいないのは、「売るか決めていないから登記も後回し」のパターンです。登記さえ済ませておけば、売る・貸す・住む。どの選択肢もすぐ実行できます。
相続登記の手続きと費用はいくら？
手続きは「戸籍収集→遺産分割協議→書類作成→法務局へ申請」の順です。費用は登録免許税＋司法書士報酬で、総額10万〜20万円程度が目安です。
手続きの流れ
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戸籍を集める … 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍を集めます。
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遺産分割協議書を作る … 相続人全員で「誰がその不動産を相続するか」を決め、書面にします。遺言がある場合は不要なこともあります。
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申請書類を作成する … 登記申請書、固定資産評価証明書などを準備します。
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法務局へ申請する … 不動産の所在地を管轄する法務局に出します。完了まで1〜2週間程度です。
費用の目安
| 費用 | 目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4％（評価額1,000万円なら4万円） |
| 司法書士報酬 | 5万〜15万円程度（戸籍収集の範囲・不動産の数で変動） |
| 書類取得費 | 戸籍・評価証明書などで数千円〜 |
※費用は目安です。相続人の人数や不動産の数で変わります。正確な金額は、司法書士の見積もりで確認してください。
自分で申請することもできます。ただ、戸籍集めと書類作成には手間がかかります。売却を予定しているなら、司法書士に任せて早く確実に済ませるのが実務的です。グリーンゲイブルズでは、連携する司法書士のご紹介から売却まで、ワンストップで進められます。
3年の期限に間に合わないときは？【相続人申告登記】
遺産分割協議がまとまらず間に合わない場合は、「相続人申告登記」で義務を果たせます。 「私はこの不動産の相続人です」と法務局に申し出るだけの、簡易な手続きです。これで過料は避けられます（出典：法務省）。
ただし、これはあくまで暫定措置です。正式な相続登記の代わりにはなりません。この状態のままでは売却もできません。 分割協議がまとまったら、あらためて相続登記が必要です。「とりあえず申告登記で済ませて放置」にならないよう、注意してください。
名義変更が済んだら？空き家売却の進め方
登記が終われば、あとは通常の売却と同じです。 不動産会社に査定を頼み、仲介または買取で売却を進めます。相続した空き家は、放置が長いほど傷んで売りにくくなります。名義変更と査定を並行して段取りするのがおすすめです。相続不動産の相談先や手続き全体の流れは、次の記事で解説しています。
▶関連記事：『奈良で不動産の相続相談はどこにすべき？手続きの流れと売却までの進め方を解説』
よくある質問（FAQ）
Q. 祖父名義のままの家があります。もう義務の対象ですか？
A. はい、対象です。2024年4月1日より前の相続もさかのぼって適用されます。期限は2027年3月31日です。世代をまたいだ登記は、相続人の確定に時間がかかります。早めに司法書士へ相談してください。
Q. 相続登記を自分でやることはできますか？
A. できます。法務局のサイトに申請書の様式と記載例があります。ただし、戸籍集めや協議書作成には手間がかかります。売却予定がある場合や相続人が多い場合は、司法書士への依頼が確実です。
Q. 登記とあわせて売却の相談もできますか？
A. できます。グリーンゲイブルズでは、査定・売却のご相談と並行して、連携司法書士による相続登記の段取りをご案内できます。登記が終わるのを待ってから動くより、売却までの期間を短くできます。
Q. 名義変更の前に査定だけ受けられますか？
A. 受けられます。査定に名義変更は要りません。「いくらで売れそうか」が分かれば、相続人同士の分け方の話し合いも進めやすくなります。むしろ査定を先に受けることをおすすめしています。
まとめ：登記は「売る準備」。先に済ませて選択肢を残す
相続登記は2024年4月から義務です。期限は3年以内、過去分は2027年3月31日まで。罰則の有無にかかわらず、名義変更をしなければ空き家は売れません。放置するほど相続人が増え、手続きは難しくなります。費用は総額10万〜20万円程度が目安。売却を少しでも考えているなら、査定と登記を同時に進めるのが最短ルートです。
グリーンゲイブルズについて 奈良市・生駒市・大和郡山市、京都府南部（木津川市・精華町・京田辺市） に対応する、奈良市富雄の不動産会社です。代表がこのエリアで35年以上不動産業に携わり、ご相談実績は1,000件以上。相続した空き家の売却は、司法書士の紹介・残置物処分・解体の手配まで含めてワンストップでお手伝いします。お客様を焦らせず、ひとつずつ解決しながら進めるのが当社のスタンスです。相談・査定は無料です。
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所在地：〒631-0078 奈良県奈良市富雄元町4丁目15番1号
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電話：0742-81-8393
参考・出典
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法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」 https://www.moj.go.jp/
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法務局「不動産登記申請手続」 https://houmukyoku.moj.go.jp/
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国税庁「登録免許税の税額表」 https://www.nta.go.jp/
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司法書士報酬は複数事務所の公開料金を参考にした目安
※本記事は2026年8月時点の情報に基づいて作成しています。制度は変わることがあります。個別の登記手続きは司法書士または法務局にご確認ください。