不動産査定とは？机上査定と訪問査定の違いと奈良市での依頼方法

結論から先に： 不動産査定とは、「今この物件を売り出したら、いくらで売れそうか」を不動産会社が見積もることです。費用は無料が一般的です。査定には2種類あります。机上査定は物件情報だけで概算を出す方法。訪問査定は実際に現地を見て精度の高い金額を出す方法です。まず相場を知りたいだけなら机上査定、売却を具体的に考えているなら訪問査定。この使い分けが基本です。この記事では、査定の仕組みと依頼の流れ、査定額の見方を、奈良市富雄の不動産会社グリーンゲイブルズが解説します。

この記事でわかること

  • 不動産査定とは何か、費用はかかるのか

  • 机上査定と訪問査定の違いと使い分け

  • 査定額はどうやって決まるのか

  • AI査定・一括査定サイトとの違い

  • 査定を受けたあと、どうなるのか

不動産査定とは？費用はかかる？

不動産査定とは、不動産会社が「売り出したらいくらで売れそうか」を見積もることです。費用は無料が一般的で、グリーンゲイブルズでも無料でお受けしています。

ここで大事な点をひとつ。査定額は「必ずその金額で売れる保証」ではありません。 あくまで、過去の成約事例や現在の市場から導いた予想価格です。実際の売却価格は、買主との交渉で決まります。

査定を受ける場面は、売却を決めた人ばかりではありません。

  • 相続した実家がいくらになるか知りたい

  • 住み替えを考えているが、今の家がいくらで売れるか確認したい

  • 相続人同士で遺産を分けるため、不動産の価値を知りたい

  • 住宅ローンの残債と比べて、売れば完済できるか確かめたい

「売るかどうか決めていないけれど、価格だけ知りたい」。これで全く問題ありません。 実際、当社へのご相談もこの段階から始まることが多いです。

机上査定と訪問査定の違いは？

机上査定は物件情報だけで出す概算。訪問査定は現地を見て出す精度の高い金額です。

項目 机上査定 訪問査定
調べ方 住所・面積・築年数などの情報と過去の事例から算出 現地を訪問し、建物の状態・日当たり・周辺環境まで確認
かかる時間 早ければ当日〜数日 訪問日程の調整＋報告まで数日〜1週間程度
精度 概算。実際の価格とずれることがある 高い。売り出し価格の根拠になる
立ち会い 不要 必要（1時間程度）
向いている人 まず相場感を知りたい人 売却を具体的に考えている人

使い分けはシンプルです。 相場を知りたいだけなら机上査定で十分。売却を進めるなら訪問査定が必要です。机上査定を受けてから、必要に応じて訪問査定に進む流れでも構いません。

訪問査定が必要な理由は、現地でしか分からない要素が多いからです。日当たり、隣地との境界、建物の傷み具合、前面道路の広さ、騒音。これらは資料には載っていません。しかし価格には確実に影響します。

査定額はどうやって決まる？

中心になるのは、近隣で実際に売れた物件の価格です。 そこに、その物件固有の条件を加減して算出します。

主な判断材料は次のとおりです。

見る項目 価格への影響
過去の成約事例 同じエリア・似た条件の物件がいくらで売れたか
立地 駅からの距離、学区、買い物環境
土地の条件 面積、形、接する道路の幅、方角
建物の状態 築年数、構造、傷み具合、リフォーム歴
法的な条件 用途地域、建ぺい率・容積率、再建築の可否
市場の動き 現在の売り出し物件の数と価格

奈良市の場合、同じ市内でも評価は大きく変わります。学園前・富雄エリアと市街地では、買主の層が異なるからです。地域の事情を知らないと、事例の選び方を間違えます。 結果として、査定額もずれます。地元の会社に依頼する意味は、ここにあります。

AI査定や一括査定サイトとは何が違う？

AI査定は過去データからの自動計算、一括査定サイトは複数社への同時依頼です。それぞれ得意・不得意があります。

  • AI査定 … 住所や面積を入力すると、すぐ概算が出ます。手軽さが利点です。ただし現地の状況は反映されません。個別の事情がある物件（境界が不明、傷みが大きい、変形地など）では、実際と大きくずれることがあります。

  • 一括査定サイト … 一度の入力で複数社から査定を受けられます。比較できるのが利点です。一方で、複数社から一斉に連絡が来ます。「営業の電話が多くて疲れた」という声も少なくありません。

しつこい営業が不安で査定をためらう方は多いです。 グリーンゲイブルズは代表1人で対応しており、お客様を焦らせません。査定後にしつこく連絡することもありません。「今回は見送ります」と言っていただければ、それで終わりです。安心してご相談ください。

査定を受けたあと、どうなる？

査定を受けたからといって、売らなければいけないわけではありません。 契約が発生するのは、売却を任せる「媒介契約」を結んだときです。査定はその手前の段階です。

査定後の流れは、こうなります。

  1. 査定結果の説明を受ける … 金額だけでなく、その根拠（どの事例を参考にしたか）を確認してください。

  2. 売るかどうか判断する … ここで「やめる」「もう少し考える」も自由です。

  3. 売却を決めたら媒介契約 … 売り出し価格を相談して決め、売却活動が始まります。

査定額を比べるときの注意点があります。高い金額を出した会社が良い会社とは限りません。 媒介契約を取るために、相場より高い金額を提示するケースもあるからです。高すぎる価格で売り出すと、問い合わせが入らず、結局は値下げすることになります。金額そのものより、「なぜその金額なのか」の説明が納得できるかで判断してください。

査定を受ける前に準備するものは？

なくても査定は受けられますが、あると精度が上がります。

  • 登記簿謄本（登記事項証明書）

  • 購入時の売買契約書、重要事項説明書

  • 測量図、建物の図面

  • マンションの場合：管理規約、修繕積立金が分かる書類

  • リフォームをした場合：工事の内容が分かる書類

手元にない書類があっても問題ありません。当社で取得できるものもあります。「何も準備していない」状態でも、まずはご相談ください。

売却全体の流れや費用については、次の記事でくわしく解説しています。

▶関連記事：『奈良市で不動産売却の相談はどこにすべき？流れ・費用・失敗しないコツを地元不動産会社が解説』

よくある質問（FAQ）

Q. 査定は本当に無料ですか？

A. 無料です。不動産会社の査定は、売却を任せてもらうための営業活動の一環です。そのため費用は請求されないのが一般的です。グリーンゲイブルズでも、机上査定・訪問査定ともに無料です。

Q. 査定を受けたら、必ず売らないといけませんか？

A. いいえ。査定と売却の依頼は別です。査定結果を見て「やめる」「時期を待つ」と判断していただいて構いません。当社から売却を急かすことはありません。

Q. 名前や連絡先を伝えずに査定できますか？

A. 机上査定でも、結果をお伝えするための連絡先は必要になります。ただし、お伝えいただく情報は最小限で構いません。しつこい営業はいたしませんので、ご安心ください。

Q. 査定書はもらえますか？

A. 訪問査定では、査定額とその根拠をまとめた書面をお渡しします。相続の話し合いや、ご家族への説明に使っていただけます。必要な場合はお申し付けください。

Q. 遠方に住んでいますが、奈良市の実家を査定してもらえますか？

A. 可能です。訪問査定は当社が現地に伺い、結果を電話・メール・郵送でご報告します。立ち会いが難しい場合は、鍵の預かりなどご相談に応じます。

まとめ：まずは机上査定から。金額より「根拠」を見る

不動産査定は、売却の第一歩です。費用は無料で、売る義務も発生しません。相場を知りたいだけなら机上査定、売却を考えているなら訪問査定。この使い分けが基本です。査定額を比べるときは、金額の高さではなく、根拠の説明が納得できるかで判断してください。奈良市は同じ市内でも評価が変わるエリアです。地域の事例を知る会社にご相談ください。

グリーンゲイブルズについて 奈良市・生駒市・大和郡山市、京都府南部（木津川市・精華町・京田辺市） に対応する、奈良市富雄の不動産会社です。代表がこのエリアで35年以上不動産業に携わり、ご相談実績は1,000件以上。ご紹介による成約が8割以上です。机上査定・訪問査定ともに無料。査定後にしつこくご連絡することはありません。担当者は変わりません。最初から最後まで、代表が責任を持って対応します。相談・査定は無料です。

参考・出典

※本記事は2026年8月時点の情報に基づいて作成しています。査定額は市場の状況により変動します。